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La loi Pinel peut vous donner droit à une réduction d´impôts.
Vous avez un projet d´investissement locatif ?
La loi Pinel peut vous donner droit à une réduction d´impôts, proportionnelle à la durée de location du bien. Cette mesure s´applique sous certaines conditions (logement éligible, loyer plafonné, etc).
Vous souhaitez disposer d´un revenu complémentaire, réduire vos impôts, préparer votre retraite ou vous constituer un patrimoine ? Pour répondre à ces objectifs, le dispositif Pinel vous aide à concrétiser votre achat immobilier locatif. Depuis septembre 2014, cette mesure remplace la loi Duflot et propose davantage de souplesse aux investisseurs.
Si vous achetez un bien immobilier neuf pour le louer, le dispositif Pinel vous ouvre ainsi droit à une réduction d´impôts (calculée sur le prix de revient du logement), soit :
Cet avantage fiscal s´applique dans les mêmes conditions si vous souscrivez des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Par ailleurs, vous avez la possibilité de louer le bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), ce que ne permettait pas la loi Duflot.
Comment profiter de la réduction d´impôts Pinel ?
Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel, le logement que vous achetez doit présenter certaines caractéristiques, à savoir :
Par ailleurs, vous devez louer ce bien comme résidence principale, dans les 12 mois suivant son acquisition (ou la date d´achèvement de l´immeuble) :
Zones géographiques concernées par le dispositif Pinel
Plafonds de ressources en euros des locataires dans le cadre du dispositif Pinel
Les ressources prises en compte sont celles de l´année N-2 (revenu fiscal de référence après déduction forfaitaire de 10 %).
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
| Personne seule | 36 971 € | 36 971 € | 30 133 € | 27 120 € |
| Couple | 55 254 € | 54 254 € | 40 241 € | 36 216 € |
| Personne seule ou couple + 1 enfant à charge | 72 433 € | 66 420 € | 48 393 € | 43 554 € |
| Personne seule ou couple + 2 enfants à charge | 86 479 € | 79 558 € | 58 421 € | 52 579 € |
| Personne seule ou couple + 3 enfants à charge | 102 893 € | 94 183 € | 68 725 € | 61 853 € |
| Personne seule ou couple + 4 enfants à charge | 115 782 € | 105 985 € | 77 453 € | 69 707 € |
| Majoration pour personne à charge supplémentaire | 12 900 € | 11 809 € | 8 641 € | 7 775 € |
Plafonds de loyers applicables dans le cadre du dispositif Pinel
| Zones | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
| Loyer en €/m² | 16,82 | 12,49 € | 10,06 € | 8,74 € |
Comme avec l´ancien dispositif Duflot, on applique aux plafonds de loyer un coefficient multiplicateur calculé selon la formule 0,7 + 19/S (« S » représentant la superficie du logement). Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Promulguée le 7 août 2015, la loi pour la croissance et l'activité instaure plusieurs changements dans le secteur de l'immobilier. Certaines mesures sont déjà entrées en vigueur, d'autres doivent encore être précisées par décret.
Adoptée au forceps, la loi pour «la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques», défendue par le ministre de l'Économie Emmanuel Macron, a fini par être publiée le 7 août 2015 au Journal Officiel. Ce texte «fourre-tout», qui concerne aussi bien le travail le dimanche, le permis de conduire ou l'actionnariat salarié, introduit de nombreuses nouveautés en matière immobilière. Certaines sont immédiatement mises en place tandis que d'autres s'appliqueront plus tard.
Les mesures entrées en vigueur
10 jours de rétraction pour l'achat d'un logement :
La loi Macron porte de 7 à 10 jours le délai de rétraction pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un bien immobilier à usage d'habitation. L'acheteur peut désormais réfléchir plus longtemps avant d'éventuellement renoncer à acquérir un logement, sans pénalité, ni motivation à fournir.
Un mois de préavis :
Dans les villes en zone dite «tendue», c'est-à-dire à forte demande de logements, le délai de préavis du locataire qui souhaite prendre congé est ramené à un mois, contre trois mois dans les autres agglomérations. Au départ instauré par la loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) uniquement pour les baux signés à compter du 27 mars 2014, la mesure est élargie à l'ensemble des locataires, quelle que soit la date de signature du contrat de location.
Délai d'un mois pour la restitution du dépôt de garantie :
La loi Macron instaure le même délai de restitution du dépôt de garantie à l'ensemble des locations, peu importe la date de signature du bail ou que le logement soit loué vide ou meublé. En l'absence de réserves sur l'état des lieux, ce dépôt doit être restitué dans un délai d'un mois. Dans le cas contraire, le bailleur dispose de deux mois.
Des loyers encadrés à Paris :
Les loyers de la capitale sont désormais plafonnés. La loi Macron est venue préciser que cette mesure, mise en place par la loi Alur, s'applique aux contrats de location parisiens signés ou renouvelés à partir du 1er août 2015. Autrement dit, ceux paraphés avant cette date ne sont pas soumis à cette obligation, y compris s'ils sont tacitement reconduits après cette date. Pour rappel, l'encadrement des loyers est mené à titre expérimental à Paris. Les propriétaires parisiens ne peuvent plus louer un logement à un prix supérieur de 20% au loyer médian de référence du quartier.
Ajustement annuel pour les meublés :
La loi Alur a rendu applicable aux locations meublées les modalités d'ajustement du loyer telles que prévues pour la location vide. Le texte de la loi Macron est venu adapter et préciser ces modalités aux spécificités de la location meublée. Une augmentation du loyer peut être appliquée lors du renouvellement du bail (tous les ans pour les meublés, contre trois ans pour les logements vides). Si la hausse est supérieure à 10%, elle doit être répartie sur trois ans, par tiers annuel.
Le PTZ 2017 permet de financez jusqu'à 40% de votre logement sans intérêts
Règles d'éligibilité du Prêt à Taux Zéro (PTZ) en 2017
Etre une personne physique
Calculer le montant de votre PTZ
Comparer les revenus de l'année N-2 de l'ensemble des personnes devant occuper le logement et le coût de votre opération divisé par 9.
Le plus grand de ces 2 éléments ne doit pas dépasser le plafond de ressources ci-dessous, déterminé en fonction du nombre de personnes devant occuper le logement et de la zone géographique de l'opération.
| PLAFONDS DE RESSOURCES 2017 | ||||||
| Taille du ménage | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | ||
| 1 personne | 37 000 € | 30 000 € | 27 000 € | 24 000 € | ||
| 2 personnes | 51 800 € | 42 000 € | 37 800 € | 33 600 € | ||
| 3 personnes | 62 900 € | 51 000 € | 45 900 € | 40 800 € | ||
| 4 personnes | 74 000 € | 60 000 € | 54 000 € | 48 000 € | ||
| 5 personnes | 85 100 € | 69 000 € | 62 100 € | 55 200 € | ||
| 6 personnes | 96 200 € | 78 000 € | 70 200 € | 62 400 € | ||
| 7 personnes | 107 300 € | 87 000 € | 78 300 € | 69 600 € | ||
| 8 personnes et + | 118 400 € | 96 000 € | 86 400 € | 76 800 € | ||
Montant maximum du PTZ en 2017
Le montant du Prêt à Taux Zéro est déterminé en fonction de :
Le montant du Prêt à Taux Zéro est plafonné :
| MONTANT MAXIMUM DU PTZ - OPÉRATION DANS LE NEUF | ||||||
| Taille du ménage | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | ||
| 1 personne | 60 000 € | 54 000 € | 44 000 € | 40 000 € | ||
| 2 personnes | 84 000 € | 75 600 € | 61 600 € | 56 000 € | ||
| 3 personnes | 102 000 € | 92 000 € | 74 800 € | 468 000 € | ||
| 4 personnes | 120 000 € | 108 000 € | 88 000 € | 80 000 € | ||
| 5 personnes et + | 138 000 € | 124 400 € | 101 200 € | 92 000 € | ||
| Plafonnement | 40% | 40% | 40% | 40% | ||
| MONTANT MAXIMUM DU PTZ - OPÉRATION DANS L'ANCIEN (HLM) | ||||||
| Taille du ménage | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | ||
| 1 personne | 15 000 € | 13 500 € | 11 000 € | 10 000 € | ||
| 2 personnes | 21 000 € | 18 900 € | 14 400 € | 14 000 € | ||
| 3 personnes | 25 500 € | 23 000 € | 18 700 € | 17 000 € | ||
| 4 personnes | 30 000 € | 27 000 € | 22 000 € | 20 000 € | ||
| 5 personnes et + | 34 500 € | 31 100 € | 25 300 € | 23 000 € | ||
| Plafonnement | 10% | 10% | 10% | 10% | ||
| MONTANT MAXIMUM DU PTZ - OPÉRATION DANS L'ANCIEN SOUS CONDITION DE TRAVAUX | ||||||
| Taille du ménage | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | ||
| 1 personne | 60 000 € | 54 000 € | 44 000 € | 40 000 € | ||
| 2 personnes | 84 000 € | 75 600 € | 61 600 € | 56 000 € | ||
| 3 personnes | 102 000 € | 92 000 € | 74 800 € | 68 000 € | ||
| 4 personnes | 120 000 € | 108 000 € | 88 000 € | 80 000 € | ||
| 5 personnes et + | 138 000 € | 124 400 € | 101 200 € | 92 000 € | ||
| Plafonnement | 40% | 40% | 40% | 40% | ||
Durée et remboursement de votre PTZ
Les conditions remboursement de votre PTZ dépendent :
Les modalités de remboursement sont, en règle générale, déterminées selon le revenu fiscal de référence. Toutefois, si le 9ème du coût de votre opération est supérieur à ce revenu fiscal de référence, c'est cet élément qui sera retenu pour déterminer les modalités de remboursement de votre Prêt à taux zéro. Vous pouvez dans certains cas bénéficier d'un différé de remboursement total. Vous pouvez également demander la diminution de la durée de remboursement.
Le croisement de ces critères vous indique une « tranche de remboursement » qui déterminera la durée et les modalités de remboursement de votre prêt.
Pour déterminer les conditions de remboursement du Prêt à Taux Zéro, il faut comparer deux éléments :
Le plus grand de ces deux éléments est divisé par un coefficient familial. Le résultat détermine les modalités de remboursement par tranche.
Relevez votre numéro de tranche de remboursement en fonction du type d'opération et reportez-vous au tableau "Durée et remboursement du Prêt à taux zéro".
| TAILLE DU MÉNAGE | COEFFICENT FAMILIAL | |
| 1 personne | 1,0 | |
| 2 personnes | 1,4 | |
| 3 personnes | 1,7 | |
| 4 personnes | 2,0 | |
| 5 personnes | 2,3 | |
| 6 personnes | 2,6 | |
| 7 personnes | 2,9 | |
| 8 personnes et + | 3,2 | |
| OPÉRATION DANS LE NEUF OU ANCIEN HLM OU ANCIEN SOUS CONDITIONS DE TRAVAUX | NUMÉRO DE TRANCHE DE REMBOURSEMENT | |||
| Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
| ≤ 22 000 € | ≤ 19 000 € | ≤ 16 500 € | ≤ 14 000 € | 1 |
| ≤ 25 000 € | ≤ 21 500 € | ≤ 18 000 € | ≤ 15 000 € | 2 |
| ≤ 37 000 € | ≤ 30 000 € | ≤ 27 000 € | ≤ 24 000 € | 3 |
| ≤ 37 000 € | ≤ 30 000 € | ≤ 27 000 € | ≤ 24 000 € | Inéligible |
| DUREE ET REMBOURSEMENT DU PTZ | ||||||
| NUMÉRO DE TRANCHE DE REMBOURSEMENT | DURÉE DU PTZ | MENSUALITÉS (HORS ASSURANCE) POUR 10 000 € | TEG ANNUEL (ASSURANCE COMPRISE) | COÛT TOTAL (ASSURANCE COMPRISE) POUR 10 000 € | ||
| 1 | Durée totale : 25 ans - 15 ans de différé total - 10 ans de remboursement |
0 € 75,76 € |
0,48 % | 960 € | ||
| 2 | Durée totale : 22 ans - 10 ans de différé total - 12 ans de remboursement |
0 € 69,44 € |
0,52 % | 844,80 € | ||
| 3 | Durée totale : 20 ans - 5 ans de différé total - 15 ans de remboursement |
0 € 55,56 € |
0,60 % | 768 € | ||
Synthèse
Grâce au démembrement il est possible de donner de son vivant la nue propriété d'un bien à ses enfants par exemple, et d'en conserver l'usufruit. Cette solution permet de continuer à profiter du bien immobilier c'est à dire d'y vivre ou de le donner en location pour en tirer un revenu, mais également de préparer « en douceur » la transmission de son patrimoine, en profitant des abattements fiscaux en vigueur.
Définition
La pleine propriété d'un bien est démembrée lorsque l'on dissocie la nue propriété de l'usufruit.
La nue propriété d'un bien est le droit de disposer de ce bien, c'est-à-dire de le céder en le vendant, mais sans en percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. Le nu propriétaire a donc la possession du bien démembré mais sans droit de jouissance. Ce n'est qu'à la fin du démembrement que le nue propriétaire récupère l'usufruit qui réintègre, sans aucun frais fiscaux ni droits d'enregistrement, la nue propriété et le nue propriétaire dispose du bien en pleine propriété.
L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété et de profiter de tous les bénéfices que l'usage de la pleine propriété peut apporter. L'usufruitier perçoit les revenus en totalité pendant toute la durée du démembrement. En contrepartie il accepte de ne pas être propriétaire à terme.
L'usufruit est toujours temporaire. La durée du démembrement peut être fixe, elle est alors définie dans le contrat de démembrement (5 ans, 7 ans, 10 ans…), ou elle peut être sur une durée viagère, auquel cas le décès met fin au démembrement.
Avantages du démembrement
Le démembrement de propriété permet :
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) acquièrent et gèrent un patrimoine immobilier, souvent d'entreprise, pour le compte des investisseurs qui en détiennent les parts sociales. L'achat de part de SCPI permet à tout un chacun d'intégrer à son patrimoine une part d'immobilier et cela sans nécessairement avoir recours à un crédit, du fait d'un ticket d'entrée faible (à partir de 1500 €). On parle plus couramment d'achat de « Pierre papier », dont les avantages majeurs sont l'absence de soucis de gestion et une mutualisation des risques.
Ces supports financiers suivent l'évolution du marché de l'immobilier et permettent de capter des revenus fonciers ainsi que les plus-values liées à ce secteur.
Les plus-values sont déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix de souscription de ces parts et sont taxées au taux proportionnel de 16% auquel s'ajoutent les contributions sociales (CSG, CRDS, et prélèvement social de 2%), soit un taux global d'imposition de 27%. Un abattement de 10% par année de détention au delà de la 5ème année est appliqué sur cette plus-value.
Les revenus financiers tirés de ces parts peuvent être quant à eux imposés au titre du prélèvement libératoire de 16%, ou bien intégrés au revenu global de l'investisseur. Les contributions sociales sont prélevées à la source.
Synthèse
Réduction de tout ou partie de son IR sur 1 an (sans plafond jusqu'à 37 998 €).
Taux de retour sur investissement de 20 % à 31 % sur 1 an.
Engagement de conservation des parts pendant 5 ans.
Le plus efficace pour les fiscalités > à 30 K€ d'IR.
Afin de favoriser le développement économique des DOM-TOM, la Loi Girardin secteur industriel, codifiée à l'article 199 undecies B du Code Général des Impôts, permet aux contribuables fiscalement domiciliés en France, de bénéficier d'une réduction d'impôt au titre des investissements industriels réalisés outre-mer. Ce dispositif succède aux lois Paul et Pons.
Ces investissements, relevant d'une défiscalisation pure, sont les plus efficaces aujourd'hui pour les contribuables fortement imposés, dont les fiscalités sont supérieures à 30 000 €.
Principe
Des investisseurs sont regroupés au sein d'une Société en Nom Collectif, dont l'unique objet sera de financer des matériels industriels et de les donner en location pendant une durée de cinq ans à une ou plusieurs entreprises ultramarines.
Ces biens seront cédés, au terme de location, à ces entreprises, moyennant un euro symbolique, libérant ainsi les investisseurs de leurs engagements.
La Direction Générale des Impôts accorde à ces contribuables, en contrepartie des investissements réalisés, une réduction d'impôt leur générant des taux de retour sur investissement supérieurs à + 25 % en l'espace de quelques mois.
Avantage fiscal
La réduction d'impôt générée au titre des investissements réalisés correspond à 50 % du matériel financé. Cette réduction est portée à 60 % pour les opérations mises en place en Guyane, à Mayotte, à Saint-Pierre-et-Miquelon ou à Wallis-et-Futuna, ou dans le secteur des énergies renouvelables.
Cette réduction d'impôt sur 1 an classe ce dispositif parmi les plus puissants en matière de défiscalisation. Ces opérations nécessitent cependant, pour être efficaces, d'être adaptées au profil financier et patrimonial du souscripteur. L'imputation immédiate de la réduction d'impôt en fait un produit très souple d'utilisation, et facilement adaptable au revenu imposable de chaque année (notamment primes et bonus).
Rentabilité pour l'investisseur
Les taux de retour sur investissement varient selon les opérations et la date de souscription à celles-ci. Ainsi, plus l'investissement sera réalisé tôt dans l'année, meilleurs seront les taux de retour sur investissement proposés. Ils s'échelonnent entre + 20% et 31 % net sur un an.
Exemple :
Un matériel d'une valeur de 100 000 €, financé en 2013 à hauteur de 40 000 € en fonds propres par les investisseurs et 60 000 € par emprunt (crédit bancaire ou vendeur), générera 50 000 € de réduction d'impôt en 2014 pour ces investisseurs. Le gain sera donc de 10 000 € en 1 an et le taux de retour sur investissement de + 25 % ((50 000 – 40 000) / 40 000).
L'emprunt de 60 000 €, porté par la société regroupant les investisseurs et comportant des garanties de non recours contre ces derniers, sera quant à lui remboursé à l'euro près par les loyers versés par l'entreprise locataire pendant les 5 années d'exploitation.
Obligations
En contrepartie de l'avantage fiscal, la loi impose, durant 5 années à compter de la réalisation des investissements :
Notes
Les taux de retour sur investissement annoncés s'entendent net de frais. Ainsi, les frais de gestion comptable, juridique et fiscale de la SNC sont provisionnés en année 1, de manière à ce que les investisseurs ne réalisent qu'un apport unique en fonds propres. Cependant, la SNC confère automatiquement au souscripteur le statut de commerçant. De ce fait, il est affilié aux régimes sociaux des indépendants, et doit parfois (selon son activité professionnelle principale) s'acquitter d'un montant forfaitaire de charges sociales qui vient grever légèrement la rentabilité, et, par suite, modifier le ticket minimum.
Tout investissement doit donc être précédé d'une étude de l'impact éventuel des charges sociales pour calculer le rendement final.
